Le New Hampshire Community Loan Fund

Il y a plus de 40 ans, le New Hampshire Community Loan Fund a commencé à rassembler des personnes et des institutions pour résoudre des problèmes. L’une de ces solutions était centrée sur la préservation et l’abordabilité des parcs de maisons préfabriquées du New Hampshire. Le tout premier prêt accordé par le Community Loan Fund a aidé les résidents de la coopérative Meredith Center à sauver leurs maisons du réaménagement en leur fournissant des conseils et un financement qui les ont aidés à devenir la première communauté de logements préfabriqués (ROC) appartenant à des résidents de l’État. C’est ainsi qu’a commencé l’histoire du Community Loan Fund, qui s’efforce de préserver et de créer des opportunités d’accession à la propriété préfabriquée abordables dans le New Hampshire. À ce jour, 150 parcs de maisons préfabriquées ont été convertis à la propriété des résidents, préservant ainsi près de 9 000 logements abordables.

En 2001, 20 ans après le lancement du programme ROC, le Fonds d’emprunt communautaire a identifié le besoin d’offrir des prêts hypothécaires équitables à taux fixe pour les acheteurs et les propriétaires de maisons préfabriquées. Compte tenu de notre histoire d’aider les résidents des parcs à acheter leurs collectivités en collaboration, l’élaboration d’un programme de prêts pour ces résidents afin qu’ils puissent obtenir des prêts hypothécaires abordables était un complément naturel.

Prêt unifamilial pour les maisons préfabriquées

Notre programme de prêts unifamiliaux pour les maisons préfabriquées, connu sous le nom de Welcome Home Loans, et ses directives de souscription ont été élaborés pour refléter notre profil d’emprunteur. Nous croyons que vivre dans une maison préfabriquée ne signifie pas qu’un emprunteur n’est pas solvable ou ne mérite pas d’être propriétaire. Cela signifie qu’en tant que prêteur, nous devons faire preuve de souplesse. Nous révisons périodiquement nos lignes directrices pour déceler les changements dans les besoins des emprunteurs ou les changements économiques.

Structure du programme

Nous n’utilisons pas la souscription automatisée comme le font la plupart des prêteurs, car elle ne reflète pas fidèlement les caractéristiques financières de nos emprunteurs. Lorsqu’un emprunteur n’a pas de pointage de crédit, nous utilisons un autre crédit pour montrer un historique de paiement à temps. Welcome Home Loans est auto-assuré. Nous n’obtenons pas d’assurance hypothécaire privée sur nos emprunteurs et n’exigeons que 5% du prix d’achat comme mise de fonds. Les emprunteurs sont encouragés à rechercher des crédits au vendeur pour aider à payer la mise de fonds et les frais de clôture. Les emprunteurs sont tenus de présenter au moins 2 % du prix d’achat pour la mise de fonds et deux mois de réserves de trésorerie des dépenses de logement pour toutes les transactions d’achat. Les autres caractéristiques du programme de prêt Welcome Home comprennent :

Mise de fonds et assistance technique

L’aide à la mise de fonds est essentielle à notre mission d’aider les emprunteurs à faible revenu à posséder un logement sûr et abordable. Actuellement, nous offrons une aide à 0 % de mise de fonds, ce qui permet aux emprunteurs de garder une plus grande partie de leurs fonds en réserves et contribue à leur réussite financière. De plus, en mettant notre programme d’aide aux employés à la disposition de nos emprunteurs, ceux qui font face à des défis de la vie ont des ressources pour rester propriétaires prospères.

Inspection de la maison requise

Les maisons de plus de 25 ans peuvent nécessiter des réparations qui dépassent les ressources financières de l’emprunteur. Nous avons adapté notre processus de prêt pour exiger des inspections de maison. En ajoutant à cela une aide supplémentaire pour la mise de fonds, nous avons été en mesure d’aider à effectuer des réparations coûteuses telles que les toits, les fenêtres, les revêtements de sol et les systèmes mécaniques pour nous assurer que nos emprunteurs entrent dans une maison sûre et stable.

La stigmatisation liée aux maisons préfabriquées a perpétué le mythe selon lequel les prêts aux maisons préfabriquées ont des taux de défaillance plus élevés, entraînent davantage de saisies et de pertes et ne constituent pas un bon risque de crédit. Cependant, nos données soutiennent notre conviction que les personnes à faible revenu peuvent être de bons emprunteurs. Depuis la clôture de notre premier prêt en janvier 2003 jusqu’en juin 2023, le Fonds d’emprunt communautaire a prêté plus de 94 millions de dollars à plus de 1 600 emprunteurs. Ce nombre se décompose en 68 608 462 $ pour 1 358 emprunteurs en ROC et 288 prêts pour un total de 25 910 2258 $ pour des emprunteurs possédant des maisons sur leur propre terrain. Les pertes cumulatives du portefeuille pour les prêts aux maisons préfabriquées dans les RDC sont de 3,31 % sur la base du montant en dollars des prêts et de 6,11 % du nombre de prêts accordés depuis la création. Les pertes totales du portefeuille de maisons dans les ROC et les maisons sur terrain sont de 2,50 %. Depuis le début du programme, pour les maisons de ROCS, nous avons radié 21 prêts, traité 20 actes de forclusion et saisi 42 maisons. Les résidents des maisons préfabriquées sont confrontés aux mêmes défis que tout propriétaire immobilier.

La capacité de remboursement est affectée par le décès, le divorce, la maladie, la perte d’emploi et les perturbations économiques. Un faible revenu ne signifie pas qu’un emprunteur est prédisposé à la délinquance. Nous avons saisi des emprunteurs ayant de faibles ratios dette/revenu et des réserves importantes. La somme du caractère d’un emprunteur peut être une mesure plus grande que sa capacité à payer une dette. Même pendant la pandémie de COVID-19, nos emprunteurs ont fait preuve de résilience. De nombreuses personnes ont été confrontées non seulement à des mises à pied, mais aussi à des risques pour leur santé alors que le virus se propageait dans la population. Le Fonds d’emprunt communautaire et son sous-gestionnaire ont travaillé avec diligence avec les emprunteurs pour mettre des ressources telles que des reports et des modifications à la disposition des emprunteurs en difficulté. Nous avons offert des messages de déclaration, des envois fréquents de ressources et des appels téléphoniques réguliers.

Conclusion

Les données montrent que les acheteurs de maisons préfabriquées sont d’excellents emprunteurs qui veulent simplement un type de logement qui correspond à leur style de vie et les met sur la voie de la création de richesse. Les actifs (maisons) s’apprécient comme n’importe quel autre bien. Nos emprunteurs sont fiers de leur maison. On nous a dit que la clôture d’un prêt est l’un des plus grands moments de leur vie ou nous avons apporté des changements importants en aidant l’acheteur d’une première maison. Beaucoup perçoivent une maison préfabriquée comme un tremplin vers la création de richesse. Certains sont simplement heureux d’avoir un endroit où ils peuvent servir un dîner de vacances à leurs amis et à leur famille.

Kathy Paradis est vice-présidente des prêts résidentiels et de la conformité du Fonds d’emprunt communautaire.