Les terrains vacants du ROC offrent une opportunité de logement à l’échelle de l’État

Trop souvent, les discussions sur le logement abordable dans le New Hampshire omettent l’option de logement la plus abordable : les maisons préfabriquées.

Les maisons préfabriquées sont des maisons d’un étage construites dans des usines selon le code fédéral du bâtiment et transportées par camion vers les lots de maisons pour l’installation. Ils sont incroyablement abordables, que vous compariez leur coût à celui des maisons conventionnelles ou que vous louiez un appartement de taille similaire.

Le prix de vente médian d’une maison conventionnelle dans le New Hampshire a dépassé 400 000 $ plus tôt cette année. Le coût d’une maison préfabriquée neuve est généralement inférieur à 100 000 $.

Les anciens locataires qui achètent une maison préfabriquée économisent en moyenne environ 500 $ par mois. « Vous économisez environ 6 000 $ par année en étant propriétaire de votre propre maison. C’est de l’argent réel dans vos poches chaque mois », déclare Jennifer Hopkins, notre vice-présidente des prêts.

De plus, les acheteurs de maisons préfabriquées neuves peuvent choisir des caractéristiques telles que des plans d’étage à aire ouverte, des appareils économes en énergie, des comptoirs en granit, des salles de bains de type spa, des choix de revêtements de sol et même des stations de lavage pour chiens.

Jen a participé à la conception de maisons pour l’un de nos projets et dit qu’elle aime observer les réactions des gens lorsqu’ils visitent pour la première fois une maison préfabriquée.

« La chose la plus courante que j’entends, c’est : « Je ne pensais pas que ça allait être aussi beau ! » Quand les gens voient la qualité, voient les caractéristiques énergétiques, voient le design de la cuisine... Vous pouvez choisir vos couleurs, choisir votre tapis, choisir le porche qui est assez grand pour prendre votre tasse de café le matin. On s’y sent comme à la maison.

Si la maison se trouve dans une communauté appartenant à des résidents, les avantages comprennent également la stabilité de la propriété foncière coopérative – votre communauté ne sera pas vendue à un propriétaire prédateur – ainsi que des lots de maisons plus petits et plus faciles à entretenir et une voix dans la façon dont la coopérative est gérée et entretenue.

Les avantages de mettre de nouvelles maisons sur des terrains vagues dans les ROC se répercutent sur les propriétaires. Les budgets du ROC s’améliorent lorsque davantage de propriétaires paient un loyer mensuel (les frais d’utilisation du terrain de la maison). Les quartiers avec de nouvelles maisons sont plus attrayants pour les résidents potentiels. Et la vie communautaire est améliorée lorsque de nouveaux bénévoles et leaders potentiels s’y installent. La ville où se trouve le ROC perçoit plus de recettes fiscales foncières sans fournir beaucoup plus de services.

Logements abordables en permanence

Sarah Wrightsman, directrice exécutive de la Workforce Housing Coalition of the Greater Seacoast, affirme que les communautés appartenant à des résidents sont une partie importante du paysage du logement du New Hampshire.

« Ces communautés contribuent à la fois à la diversité globale et à l’abordabilité de nos logements », dit-elle. « Ce sont des opportunités abordables permanentes pour l’accession à la propriété, qui s’ajoutent à une offre incroyablement limitée de logements, en particulier de logements abordables, dans le New Hampshire. »

Elle souligne que les membres essentiels de notre main-d’œuvre et de nos communautés ont élu domicile dans les ROC. Ce sont des gens qui travaillent dans nos écoles, nos hôpitaux et d’autres établissements de soins de santé, dans nos épiceries et nos restaurants, dans nos fermes et dans nos services municipaux.

« Les maisons préfabriquées sont un choix très courant pour les personnes qui achètent leur première maison ou les retraités qui achètent leur dernière maison », explique Jen. « De plus, le pourcentage de personnes handicapées est beaucoup plus élevé que dans la population générale. Nous pensons que cela s’explique en partie par le fait que les maisons préfabriquées sont faciles à entretenir, qu’elles offrent une vie sur un seul étage, qu’elles sont peu taxées, qu’il est très facile de connecter une rampe d’accès et qu’elles sont abordables à long terme.

Pourtant, près de 275 lots dans les ROC du New Hampshire restent vacants, et d’autres sont ajoutés chaque année à mesure que les parcs se convertissent en ROC.

« Profiter de ces opportunités (pour placer des maisons) dans les quartiers de logements préfabriqués existants, et en particulier les ROC, fait partie de ce que nous devons faire pour résoudre la crise du logement de l’État », déclare Sarah.

« Les maisons préfabriquées dans les communautés appartenant à des résidents sont une excellente option pour les acheteurs de maisons du New Hampshire », a noté Ignatius MacLellan, directeur général de la division de l’accession à la propriété du New Hampshire Housing. « En raison de la concurrence sur le marché, de nombreuses personnes à revenu faible ou moyen ont du mal à trouver une maison à acheter. Les efforts du Fonds d’emprunt communautaire pour ajouter de nouvelles maisons dans les collectivités existantes appartenant à des résidents constituent une initiative importante.

Pour aider à remédier au manque de logements abordables dans le New Hampshire, le Community Loan Fund offre un financement hypothécaire à taux fixe aux personnes qui achètent des maisons préfabriquées dans les ROC (ou sur des terres qu’elles possèdent). Grâce à un partenariat avec New Hampshire Housing, nous pouvons fournir jusqu’à 20 000 $ en acompte et en aide aux frais de clôture pour aider les acheteurs à faible revenu à s’offrir de nouvelles maisons économes en énergie dans les ROC. Notre personnel de Welcome Home Loan guide les acheteurs tout au long du processus de sélection et de placement d’une maison.

Nous travaillons également intensément pour aider les dirigeants des 140 ROC de l’État (et ce n’est pas fini) à remplir leurs terrains vides et à remplacer les maisons abandonnées et délabrées par de nouvelles. Nous avons fourni :

• formation en personne,
• Une nouvelle série de vidéos de formation
• une base de données suivant les terrains vacants dans les coopératives du New Hampshire.

De plus, par l’intermédiaire de New Hampshire Housing, nous offrons des lignes de crédit pour couvrir les coûts initiaux des ROC pour placer des maisons.

Stratégies ROC

Les dirigeants du ROC dans le New Hampshire essaient diverses stratégies pour installer des maisons sur leurs terrains vagues.

Sharon Harper est secrétaire de la coopérative Tanglewood à Keene depuis 2018, lorsque ses résidents ont décidé d’essayer d’acheter leur parc. Lorsqu’elle est devenue une ROC l’année suivante, la communauté de 328 maisons avait neuf maisons à vendre et 28 terrains vagues, ce qui la privait de la somme stupéfiante de 244 200 $ par an.

Avec l’aide précieuse d’un agent immobilier qui vit à Tanglewood, Sharon dit que les neuf maisons vides ont été vendues dans les semaines qui ont suivi l’achat du parc par la coopérative. Les terrains vacants ont été plus difficiles à vendre, au moins en partie parce que la communauté a été construite avant que l’État ne commence à exiger des dalles de ciment sous les maisons.

« Parce que nous sommes une nouvelle coopérative et que nous n’avons pas beaucoup d’argent, (le conseil d’administration de la coopérative) a décidé d’offrir six mois de loyer gratuit pour aider à compenser le coût d’une plateforme », explique Sharon. « Nous demandons au client de payer pour le pad, et les six mois de loyer gratuit ne commencent qu’au jour où ils emménagent. »

De nombreuses coopératives ont constaté que l’absence d’un coussin complique le processus d’achat pour les clients. Tanglewood a bénéficié d’une entente avec Fineline Homes à Hinsdale, qui offre aux acheteurs de maison de la coopérative la possibilité d’intégrer le coût du socle dans le prix de vente et de le traiter comme faisant partie de l’installation.

Comme la coopérative a rempli cinq lots, elle a été en mesure de prévoir un budget supplémentaire de 50 000 $ cette année pour abattre des arbres, « c’est une chose dont tout le monde se plaint dans le parc depuis que je me souviens », dit Sharon.

Au cours de la dernière année, la coopérative de Mascoma Valley a utilisé une stratégie différente pour remplir ses lots. Le trésorier Darrel Brock a déclaré que la coopérative n’a pas pu trouver de détaillant pour la maison avec qui travailler et a même offert un loyer gratuit d’un an, sans succès.

Ainsi, sur les conseils de son conseiller technique ROC-NH et avec l’aide d’une marge de crédit renouvelable (RLOC) offerte par le Fonds d’emprunt communautaire, Mascoma Valley a travaillé avec Ironwood Construction pour placer une maison sur le site. Il a été vendu par l’intermédiaire d’un agent immobilier local, et la coopérative a récupéré tous ses coûts. Un deuxième acheteur a travaillé directement avec Ironwood pour placer une maison, la coopérative renonçant au loyer pendant un an et couvrant les coûts de préparation du site.

À la fin du mois de septembre, la vallée de Mascoma attendait la livraison d’une troisième maison (la pandémie a perturbé la production de maisons ainsi que l’approvisionnement et les prix des matériaux de construction). Cela laissera trois lots à remplir.

Il est essentiel d’atteindre la pleine capacité d’occupation, car la coopérative, qui s’est convertie à la propriété des résidents il y a quatre ans, fait face à de grands projets – le remplacement d’une conduite d’eau et de deux champs d’épuration – qui coûteront au moins un quart de million de dollars.

« Nous cherchons à obtenir des revenus complets simplement pour aider à financer ces projets », explique Darrel.

La coopérative Soda Brook de Northfield a emprunté une troisième voie, qui pourrait intéresser les employeurs, pour placer une maison sur un terrain vacant depuis 10 ans.

Soda Brook a utilisé notre RLOC pour acheter et placer une maison, puis l’a vendue à un ancien combattant qui était un client des Timbres de Pâques. Les Timbres de Pâques ont fait don au Fonds d’emprunt communautaire pour accorder un prêt à 0 % au propriétaire, et l’affaire a été conclue si rapidement que la coopérative n’a même jamais effectué de paiement sur le RLOC.

Le Fonds de prêts communautaires continuera d’explorer et d’investir dans de nouveaux produits et stratégies pour renforcer les ROC et étendre l’accession à la propriété abordable des maisons préfabriquées à un plus grand nombre de personnes dans le New Hampshire au cours de la prochaine année et au-delà.

Cet article a été publié dans le rapport annuel 2021 du New Hampshire Community Loan Fund.