El Fondo de Préstamos Comunitarios de New Hampshire

Hace más de 40 años, el Fondo de Préstamos Comunitarios de New Hampshire comenzó a reunir a personas e instituciones para resolver problemas. Una de esas soluciones se centró en la preservación y asequibilidad de los parques de casas prefabricadas de New Hampshire. El primer préstamo otorgado por el Fondo de Préstamos Comunitarios ayudó a los residentes de la ahora Cooperativa del Centro Meredith a salvar sus hogares de la reurbanización al proporcionar orientación y financiamiento que los ayudó a convertirse en la primera comunidad de viviendas prefabricadas (ROC) propiedad de los residentes del estado. Así comenzó la historia del Fondo de Préstamos Comunitarios trabajando para preservar y crear oportunidades asequibles de propiedad de viviendas prefabricadas en New Hampshire. Hasta la fecha, 150 parques de casas prefabricadas han sido convertidos a propiedad de los residentes, preservando casi 9,000 viviendas asequibles.

En 2001, 20 años después de lanzar el programa ROC, el Fondo de Préstamos Comunitarios identificó la necesidad de hipotecas justas y de tasa fija para compradores y propietarios de viviendas prefabricadas. Dada nuestra historia de ayudar a los residentes del parque a comprar sus comunidades de manera cooperativa, desarrollar un programa de préstamos para que esos residentes obtengan hipotecas asequibles fue un complemento natural.

Préstamos unifamiliares para casas prefabricadas

Nuestro programa para proporcionar préstamos unifamiliares para viviendas prefabricadas, conocido como Welcome Home Loans, y sus pautas de suscripción se desarrollaron para reflejar nuestro perfil de prestatario. Creemos que vivir en una casa prefabricada no significa que un prestatario no sea solvente o merezca ser propietario de una vivienda. Significa que, como prestamistas, tenemos que ser flexibles. Revisamos nuestras pautas periódicamente para detectar cambios en las necesidades de los prestatarios o cambios económicos.

Estructura del programa

No utilizamos la suscripción automatizada como lo hacen la mayoría de los prestamistas, ya que no refleja con precisión las características financieras de nuestros prestatarios. Cuando un prestatario carece de un puntaje de crédito, utilizamos un crédito alternativo para mostrar un historial de pagos a tiempo. Los préstamos Welcome Home son autoasegurados. No obtenemos seguro hipotecario privado para nuestros prestatarios y requerimos solo el 5% del precio de compra como pago inicial. Se alienta a los prestatarios a buscar créditos del vendedor para ayudar con el pago inicial y los costos de cierre. Los prestatarios deben mostrar al menos el 2% del precio de compra para el pago inicial y dos meses de reservas en efectivo de los gastos de vivienda para todas las transacciones de compra. Las características adicionales del programa de préstamos Welcome Home incluyen:

Pago inicial y asistencia técnica

La asistencia para el pago inicial es crucial para nuestra misión de ayudar a los prestatarios de bajos ingresos a poseer viviendas seguras y asequibles. Actualmente, ofrecemos asistencia para el pago inicial del 0%, lo que permite a los prestatarios mantener más de sus fondos en reservas y contribuye a su éxito financiero. Además, al poner nuestro Programa de Asistencia al Empleado a disposición de nuestros prestatarios, aquellos que enfrentan desafíos en la vida tienen recursos para seguir siendo propietarios exitosos.

Inspección requerida de la vivienda

Las casas que tienen más de 25 años de antigüedad pueden requerir reparaciones que están más allá de los recursos financieros del prestatario. Adaptamos nuestro proceso de préstamo para requerir inspecciones de viviendas. Al combinar esto con asistencia adicional para el pago inicial, hemos podido ayudar con reparaciones costosas como techos, ventanas, pisos y sistemas mecánicos para garantizar que nuestros prestatarios ingresen a un hogar seguro y estable.

El estigma asociado a las viviendas prefabricadas ha perpetuado el mito de que los préstamos para viviendas prefabricadas tienen tasas de morosidad más altas, conducen a más ejecuciones hipotecarias y pérdidas, y no son un buen riesgo crediticio. Sin embargo, nuestros datos respaldan nuestra creencia de que las personas con bajos ingresos pueden ser buenos prestatarios. Desde que cerramos nuestro primer préstamo en enero de 2003 hasta junio de 2023, el Fondo de Préstamos Comunitarios ha prestado más de $94 millones a más de 1,600 prestatarios. Ese número se desglosa en $68,608,462 a 1,358 prestatarios en ROC y 288 préstamos por un total de $25,910,2258 a prestatarios con casas en su propio terreno. Las pérdidas acumuladas en la cartera de préstamos para viviendas prefabricadas en ROC son del 3,31% sobre la base del monto en dólares de los préstamos y del 6,11% del número de préstamos originados desde su creación. Las pérdidas totales de la cartera de viviendas en ROC y casas en tierra son del 2,50%. Desde que comenzó el programa, para las casas en ROCS, hemos cancelado 21 préstamos, procesado 20 escrituras en lugar de ejecución hipotecaria y ejecutado 42 casas. Los residentes de casas prefabricadas enfrentan los mismos desafíos que cualquier propietario.

La capacidad de pago se ve afectada por la muerte, el divorcio, la enfermedad, la pérdida del empleo y las interrupciones económicas. Los bajos ingresos no significan que un prestatario esté predispuesto a la morosidad. Hemos ejecutado hipotecas a prestatarios con bajos índices de deuda-ingreso y reservas significativas. La suma del carácter de un prestatario puede ser una medida mayor que su capacidad para pagar una deuda. Incluso durante la pandemia de COVID-19, nuestros prestatarios demostraron resiliencia. Muchas personas se enfrentaron no solo a despidos, sino también a riesgos para su salud a medida que el virus se abría paso entre la población. El Fondo de Préstamos Comunitarios y su subadministrador trabajaron diligentemente con los prestatarios para hacer que recursos como aplazamientos y modificaciones estuvieran disponibles para los prestatarios en dificultades. Ofrecimos mensajes de declaración, envíos frecuentes de recursos y llamadas telefónicas constantes.

Conclusión

Los datos muestran que los compradores de casas prefabricadas son excelentes prestatarios que solo quieren un tipo de vivienda que se adapte a su estilo de vida y los ponga en el camino hacia la creación de riqueza. Los activos (viviendas) se aprecian como cualquier otra propiedad. Nuestros prestatarios se enorgullecen de sus hogares. Nos han dicho que el cierre de un préstamo es uno de los mejores momentos de sus vidas o hemos hecho un cambio impactante al ayudar al comprador de vivienda por primera vez. Muchos perciben una casa prefabricada como un trampolín para generar riqueza. Algunos simplemente están felices de tener un lugar donde puedan servir la cena navideña a amigos y familiares.

Kathy Paradis es la Vicepresidenta de Préstamos Residenciales y Cumplimiento del Fondo de Préstamos Comunitarios.