Los lotes baldíos de ROC presentan una oportunidad de vivienda en todo el estado

Con demasiada frecuencia, las discusiones sobre viviendas asequibles en New Hampshire dejan de lado la opción de vivienda más asequible: las casas prefabricadas.

Las casas prefabricadas son casas de un piso construidas en fábricas según el código federal de construcción y transportadas en camiones a los lotes de casas para su instalación. Son increíblemente asequibles, independientemente de si se compara su coste con el de las casas convencionales o para alquilar un apartamento de tamaño similar.

El precio medio de venta de una casa convencional en New Hampshire superó los $400,000 a principios de este año. El costo de una casa prefabricada nueva suele ser menos de $100,000.

Los antiguos inquilinos que compran una casa prefabricada ahorran, en promedio, unos 500 dólares al mes. "Estás ahorrando alrededor de $6,000 al año al ser dueño de tu propia casa. Eso es dinero real en tu bolsillo todos los meses", dice Jennifer Hopkins, nuestra Vicepresidenta de Préstamos.

Además, los compradores de casas prefabricadas nuevas pueden seleccionar características como planos de planta de concepto abierto, electrodomésticos de bajo consumo, encimeras de granito, baños tipo spa, opciones de pisos e incluso estaciones de lavado de perros.

Jen ayudó a diseñar casas para uno de nuestros proyectos y dice que le encanta ver las reacciones de las personas cuando recorren por primera vez una casa prefabricada.

"Lo más común que escucho es: '¡No pensé que iba a ser tan bonito!' Cuando la gente ve la calidad, ve las características energéticas, ve el diseño de la cocina... Puede elegir sus colores, elegir su alfombra, elegir el porche delantero que sea lo suficientemente grande como para tomar su taza de café por la mañana. Me siento como en casa".

Si la casa está en una comunidad de propiedad de residentes (ROC, por sus siglas en inglés), las ventajas también incluyen la estabilidad de la propiedad cooperativa de la tierra (su comunidad no se venderá a un propietario depredador), además de lotes de casas que son más pequeños y más fáciles de cuidar, y una voz en la forma en que se administra y mantiene la cooperativa.

Las ventajas de poner casas nuevas en lotes vacíos en los ROC se extienden a los propietarios. Los presupuestos de ROC mejoran cuando más propietarios pagan el alquiler mensual del lote (la tarifa por usar el lote de la casa). Los vecindarios con casas nuevas son más atractivos para los residentes potenciales. Y la vida comunitaria mejora cuando se mudan nuevos voluntarios y líderes potenciales. El pueblo o ciudad donde se encuentra la ROC recauda más ingresos por impuestos sobre bienes raíces sin proporcionar significativamente más servicios.

Viviendas permanentemente asequibles

Sarah Wrightsman, directora ejecutiva de la Coalición de Vivienda para la Fuerza Laboral de la Gran Costa Marítima, dice que las comunidades propiedad de los residentes son una parte importante del panorama de la vivienda de New Hampshire.

"Estas comunidades contribuyen tanto a la diversidad general como a la asequibilidad de nuestras viviendas", dice. "Son oportunidades permanentemente asequibles para la propiedad de vivienda, que se suman a una oferta increíblemente limitada de viviendas, especialmente viviendas asequibles, en New Hampshire".

Ella señala que los miembros esenciales de nuestra fuerza laboral y nuestras comunidades hacen sus hogares en los ROC. Son personas que trabajan en nuestras escuelas, hospitales y otros entornos de atención médica, supermercados y restaurantes, granjas y servicios municipales.

"(Las casas prefabricadas) son una opción muy común para las personas que están comprando su primera casa o para los jubilados que compran su última casa", dice Jen. "Además, el porcentaje de personas con discapacidad es mucho mayor que en la población general. Creemos que parte de eso se debe a que las casas prefabricadas son fáciles de cuidar, viven en un solo piso, tienen impuestos bajos, es muy fácil conectar una rampa y son asequibles a largo plazo".

Aun así, casi 275 lotes en los ROC de New Hampshire permanecen vacantes, y cada año se agregan más a medida que los parques se convierten en ROC.

"Aprovechar estas oportunidades (para colocar casas) en los vecindarios de viviendas prefabricadas existentes, y especialmente en los ROC, es parte de lo que debemos hacer para resolver la crisis de vivienda del estado", dice Sarah.

"Las casas prefabricadas en comunidades propiedad de residentes son una excelente opción para los compradores de viviendas de New Hampshire", señaló Ignatius MacLellan, Director General de la División de Propiedad de Vivienda de New Hampshire Housing. "Debido a que el mercado es tan competitivo, muchas personas de bajos y medianos ingresos están luchando por encontrar una casa para comprar. Los esfuerzos del Fondo de Préstamos Comunitarios para agregar nuevas viviendas dentro de las comunidades existentes propiedad de los residentes son una iniciativa importante".

Para ayudar a abordar la falta de viviendas asequibles en New Hampshire, el Fondo de Préstamos Comunitarios ofrece financiamiento hipotecario de tasa fija a personas que compran casas prefabricadas en ROC (o en terrenos de su propiedad). A través de una asociación con New Hampshire Housing, podemos proporcionar hasta $20,000 en asistencia para el pago inicial y los costos de cierre para ayudar a los compradores con bajos ingresos a pagar casas nuevas y energéticamente eficientes en ROC. Nuestro personal de Welcome Home Loan guía a los compradores de vivienda a través del proceso de selección y colocación de una casa.

También estamos trabajando intensamente para ayudar a los líderes de los 140 (y contando) ROC del estado a llenar sus lotes vacíos y reemplazar las casas abandonadas y en ruinas por otras nuevas. Hemos proporcionado:

• formación presencial,
• Una nueva serie de vídeos de formación
• una base de datos de seguimiento de lotes baldíos en las cooperativas de N.H.

Además, a través de New Hampshire Housing, estamos ofreciendo líneas de crédito para cubrir los costos iniciales de los ROC para colocar viviendas.

Estrategias ROC

Los líderes de la ROC en New Hampshire están probando una variedad de estrategias para poner casas en sus lotes vacíos.

Sharon Harper ha sido secretaria de la Cooperativa Tanglewood en Keene desde 2018, cuando sus residentes decidieron intentar comprar su parque. Cuando se convirtió en ROC al año siguiente, la comunidad de 328 casas tenía nueve casas en venta y 28 lotes vacíos, lo que la privaba de la asombrosa cantidad de $244,200 anuales.

Con la ayuda significativa de un agente de bienes raíces que vive en Tanglewood, Sharon dice que las nueve casas vacías se vendieron a las pocas semanas de que la cooperativa comprara el parque. Los lotes baldíos han sido más difíciles de vender, al menos en parte porque la comunidad se construyó antes de que el estado comenzara a exigir plataformas de cemento debajo de las casas.

"Debido a que somos una cooperativa nueva y no tenemos mucho dinero, (la junta directiva de la cooperativa) decidió ofrecer seis meses de alquiler gratuito para ayudar a compensar el costo de una plataforma", dice Sharon. "Hacemos que el cliente pague por la casa, y los seis meses de alquiler gratuito no comienzan hasta el día en que se mudan".

Muchas cooperativas han descubierto que la ausencia de una almohadilla complica el proceso de compra para los clientes. Tanglewood se ha beneficiado de un acuerdo con Fineline Homes en Hinsdale, que ofrece a los compradores de viviendas en la cooperativa la opción de incluir el costo de la plataforma en el precio de venta y tratarla como parte de la instalación.

Debido a que la cooperativa ha llenado cinco lotes, ha podido presupuestar $50,000 adicionales este año para talar árboles, "que es algo de lo que todos en el parque se han estado quejando desde que tengo memoria", dice Sharon.

Durante el último año, la Cooperativa del Valle de Mascoma ha utilizado una estrategia diferente para llenar sus lotes. El tesorero Darrel Brock dice que la cooperativa no pudo encontrar un minorista de viviendas con quien trabajar e incluso ofreció un año gratis de alquiler del lote, sin éxito.

Entonces, siguiendo el consejo de su asesor técnico de ROC-NH y la ayuda de una línea de crédito renovable (RLOC) ofrecida por el Fondo de Préstamos Comunitarios, Mascoma Valley trabajó con Ironwood Construction para colocar una casa en el sitio. Se vendió a través de un agente inmobiliario local y la cooperativa recuperó todos sus costos. Un segundo comprador trabajó directamente con Ironwood para colocar una casa, y la cooperativa renunció al alquiler durante un año y cubrió los costos de preparación del sitio.

A finales de septiembre, el valle de Mascoma estaba a la espera de la entrega de una tercera casa (la pandemia ha interrumpido la producción de viviendas y el suministro y los precios de los materiales de construcción). Eso dejará tres lotes por llenar.

Llegar a la ocupación total es esencial porque la cooperativa, que se convirtió en propiedad de los residentes hace cuatro años, se enfrenta a algunos proyectos grandes, como el reemplazo de una línea de agua y dos campos de lixiviación, que costarán un mínimo de un cuarto de millón de dólares.

"Estamos buscando obtener ingresos completos solo para ayudar a financiar estos proyectos", dice Darrel.

Soda Brook Cooperative en Northfield tomó una tercera ruta, una que podría interesar a los empleadores, para colocar una casa en un lote que había estado vacante durante 10 años.

Soda Brook usó nuestro RLOC para comprar y colocar una casa, luego la vendió a un veterano militar que era cliente de Easter Seals. Easter Seals donó al Fondo de Préstamos Comunitarios los fondos para hacer un préstamo al 0% al propietario de la vivienda, y el trato se cerró tan rápido que la cooperativa ni siquiera hizo un pago en el RLOC.

El Fondo de Préstamos Comunitarios continuará explorando e invirtiendo en nuevos productos y estrategias para fortalecer los ROC y extender la propiedad asequible de viviendas prefabricadas a más personas en todo New Hampshire durante el próximo año y más allá.

Este artículo se publicó en el informe anual 2021 del Fondo de Préstamos Comunitarios de New Hampshire.