Lotes ROC vagos apresentam uma oportunidade de habitação em todo o estado

Muitas vezes, as discussões sobre moradias populares em New Hampshire deixam de fora a opção de moradia mais acessível: casas pré-fabricadas.

Casas pré-fabricadas são casas térreas construídas em fábricas de acordo com o código federal de construção e transportadas para lotes residenciais para instalação. Eles são incrivelmente acessíveis, independentemente de você comparar seu custo com casas convencionais ou alugar um apartamento de tamanho semelhante.

O preço médio de venda de uma casa convencional em NH ultrapassou US $ 400.000 no início deste ano. O custo de uma casa pré-fabricada nova é geralmente inferior a US $ 100.000.

Os ex-locatários que compram uma casa pré-fabricada economizam, em média, cerca de US$ 500 por mês. "Você está economizando cerca de US $ 6.000 por ano por ter sua própria casa. Isso é dinheiro real no seu bolso todos os meses", diz Jennifer Hopkins, nossa vice-presidente de empréstimos.

Além disso, os compradores de novas casas pré-fabricadas podem selecionar recursos como plantas baixas de conceito aberto, eletrodomésticos com eficiência energética, bancadas de granito, banheiros tipo spa, opções de piso e até estações de lavagem de cães.

Jen ajudou a projetar casas para um de nossos projetos e diz que adora ver as reações das pessoas quando visitam uma casa pré-fabricada pela primeira vez.

"A coisa mais comum que ouço é: 'Não achei que fosse ser tão bom!' Quando as pessoas veem a qualidade, veem os recursos energéticos, veem o design da cozinha ... Você pode escolher suas cores, escolher seu tapete, escolher a varanda da frente que seja grande o suficiente para tomar sua xícara de café pela manhã. É como se estivesse em casa."

Se a casa estiver em uma comunidade de propriedade de residentes (ROC), as vantagens também incluem a estabilidade da propriedade cooperativa da terra - sua comunidade não será vendida a um proprietário predatório - além de lotes de casas menores e mais fáceis de cuidar e uma voz na forma como a cooperativa é administrada e mantida.

As vantagens de colocar novas casas em lotes vazios em ROCs se propagam dos proprietários. Os orçamentos da ROC melhoram quando mais proprietários pagam aluguel mensal do lote (a taxa de uso do lote da casa). Bairros com novas casas são mais atraentes para residentes em potencial. E a vida comunitária é aprimorada quando novos voluntários e líderes em potencial se mudam. A cidade onde o ROC está localizado arrecada mais receita de impostos imobiliários sem fornecer significativamente mais serviços.

Casas permanentemente acessíveis

Sarah Wrightsman, Diretora Executiva da Workforce Housing Coalition of the Greater Seacoast, diz que as comunidades de propriedade dos residentes são uma parte importante do quadro habitacional de NH.

"Essas comunidades contribuem para a diversidade geral e acessibilidade de nossas moradias", diz ela. "São oportunidades permanentemente acessíveis para a casa própria, somando-se a uma oferta incrivelmente limitada de moradias - especialmente moradias acessíveis - em NH."

Ela ressalta que membros essenciais de nossa força de trabalho e nossas comunidades vivem em ROCs. São pessoas que trabalham em nossas escolas, hospitais e outros ambientes de saúde, mercearias e restaurantes, fazendas e serviços municipais.

"(Casas pré-fabricadas) são uma escolha muito comum para pessoas que estão comprando sua primeira casa ou aposentados comprando sua última casa", diz Jen. "Além disso, a porcentagem de pessoas com deficiência é muito maior do que na população em geral. Achamos que parte disso ocorre porque as casas pré-fabricadas são fáceis de cuidar, habitam em um andar, impostos baixos, são muito fáceis de conectar uma rampa e são acessíveis a longo prazo."

Ainda assim, quase 275 lotes nos ROCs de NH permanecem vagos, e mais são adicionados a cada ano à medida que os parques se convertem em ROCs.

"Aproveitar essas oportunidades (de colocar casas) em bairros pré-fabricados existentes, e especialmente ROCs, é parte do que precisamos fazer para resolver a crise habitacional do estado", diz Sarah.

"Casas pré-fabricadas em comunidades de propriedade de residentes são uma excelente opção para os compradores de casas de NH", observou Ignatius MacLellan, diretor administrativo da Divisão de Propriedade de New Hampshire Housing. "Como o mercado é tão competitivo, muitas pessoas de baixa e média renda estão lutando para encontrar uma casa para comprar. Os esforços do Fundo de Empréstimo Comunitário para adicionar novas casas nas comunidades existentes de propriedade dos residentes são uma iniciativa importante."

Para ajudar a resolver a falta de moradias acessíveis em New Hampshire, o Community Loan Fund oferece financiamento hipotecário de taxa fixa para pessoas que compram casas pré-fabricadas em ROCs (ou em terras que possuem). Por meio de uma parceria com a New Hampshire Housing, podemos fornecer até US$ 20.000 em adiantamento e assistência de custo de fechamento para ajudar os compradores de baixa renda a comprar casas novas e com eficiência energética em ROCs. Nossa equipe do Welcome Home Loan orienta os compradores de casas no processo de seleção e colocação de uma casa.

Também estamos trabalhando intensamente para ajudar os líderes dos 140 (e contando) ROCs do estado a preencher seus lotes vazios e substituir casas abandonadas e dilapidadas por novas. Nós fornecemos:

• treinamento presencial,
• Uma nova série de vídeos de treinamento
• um banco de dados rastreando terrenos baldios nas cooperativas de NH.

Além disso, por meio da New Hampshire Housing, estamos oferecendo linhas de crédito para cobrir os custos iniciais de colocação de casas dos ROCs.

Estratégias ROC

Os líderes do ROC em NH estão tentando uma variedade de estratégias para colocar casas em seus lotes vazios.

Sharon Harper é secretária da Tanglewood Cooperative em Keene desde 2018, quando seus moradores decidiram tentar comprar seu parque. Quando se tornou um ROC no ano seguinte, a comunidade de 328 casas tinha nove casas à venda e 28 lotes vazios, privando-a de impressionantes US $ 244.200 por ano.

Com a ajuda significativa de um corretor de imóveis que mora em Tanglewood, Sharon diz que as nove casas vazias foram vendidas semanas após a cooperativa comprar o parque. Os terrenos baldios têm sido mais difíceis de vender, pelo menos em parte porque a comunidade foi construída antes que o estado começasse a exigir almofadas de cimento sob as casas.

"Como somos uma nova cooperativa e não temos muito dinheiro, (o conselho da cooperativa) decidiu oferecer seis meses de aluguel gratuito para ajudar a compensar o custo de um bloco", diz Sharon. "Fazemos com que o cliente pague pelo bloco, e os seis meses de aluguel gratuito não começam até o dia em que eles se mudam."

Muitas cooperativas descobriram que a ausência de um absorvente complica o processo de compra para os clientes. Tanglewood se beneficiou de um acordo com a Fineline Homes em Hinsdale, que oferece aos compradores de casas na cooperativa a opção de incluir o custo da plataforma no preço de venda e tratá-la como parte da instalação.

Como a cooperativa encheu cinco lotes, ela conseguiu orçar US $ 50.000 extras este ano para cortar árvores, "algo que todo mundo no parque reclama desde que me lembro", diz Sharon.

No ano passado, a Mascoma Valley Cooperative usou uma estratégia diferente para preencher seus lotes. O tesoureiro Darrel Brock diz que a cooperativa não conseguiu encontrar um varejista doméstico para trabalhar e até ofereceu um ano de aluguel de lote grátis, sem sucesso.

Assim, seguindo o conselho de seu consultor técnico ROC-NH e a ajuda de uma linha de crédito rotativo (RLOC) oferecida pelo Community Loan Fund, Mascoma Valley trabalhou com a Ironwood Construction para colocar uma casa no local. Ele foi vendido por meio de um corretor de imóveis local e a cooperativa recuperou todos os seus custos. Um segundo comprador trabalhou diretamente com a Ironwood para construir uma casa, com a cooperativa renunciando ao aluguel por um ano e cobrindo os custos de preparação do local.

No final de setembro, Mascoma Valley aguardava a entrega de uma terceira casa (a pandemia interrompeu a produção de casas e o fornecimento e os preços dos materiais de construção). Isso deixará três lotes para preencher.

Chegar à ocupação total é essencial porque a cooperativa, que se converteu em propriedade dos residentes há quatro anos, está enfrentando alguns grandes projetos - substituindo uma linha de água e dois campos de lixiviação - que custarão no mínimo um quarto de milhão de dólares.

"Estamos procurando obter receita total apenas para ajudar a financiar esses projetos", diz Darrel.

A Soda Brook Cooperative em Northfield seguiu um terceiro caminho - que pode interessar aos empregadores - para colocar uma casa em um terreno que estava vago há 10 anos.

Soda Brook usou nosso RLOC para comprar e colocar uma casa, depois a vendeu para um veterano militar que era cliente da Easter Seals. A Easter Seals doou ao Fundo de Empréstimo Comunitário os fundos para fazer um empréstimo de 0% ao proprietário, e o negócio foi fechado tão rapidamente que a cooperativa nem sequer fez um pagamento no RLOC.

O Fundo de Empréstimo Comunitário continuará a explorar e investir em novos produtos e estratégias para fortalecer os ROCs e estender a propriedade de casas pré-fabricadas a preços acessíveis para mais pessoas em NH durante o próximo ano e além.

Este artigo foi publicado no relatório anual de 2021 do New Hampshire Community Loan Fund.