O Fundo de Empréstimo Comunitário de New Hampshire

Há mais de 40 anos, o Fundo de Empréstimo Comunitário de New Hampshire começou a reunir pessoas e instituições para resolver problemas. Uma dessas soluções estava centrada na preservação e acessibilidade dos parques residenciais pré-fabricados de NH. O primeiro empréstimo feito pelo Fundo de Empréstimo Comunitário ajudou os residentes da agora Meredith Center Cooperative a salvar suas casas da reforma, fornecendo orientação e financiamento que os ajudaram a se tornar a primeira comunidade de moradias pré-fabricadas (ROC) de propriedade de residentes do estado. Isso deu início à história do Community Loan Fund trabalhando para preservar e criar oportunidades acessíveis de aquisição de casas pré-fabricadas em New Hampshire. Até o momento, 150 parques de casas pré-fabricadas foram convertidos em propriedade de residentes, preservando quase 9.000 casas acessíveis.

Em 2001, 20 anos após o lançamento do programa ROC, o Fundo de Empréstimo Comunitário identificou a necessidade de hipotecas justas e de taxa fixa para compradores e proprietários de casas pré-fabricadas. Dada a nossa história de ajudar os residentes do parque a comprar cooperativamente suas comunidades, desenvolver um programa de empréstimo para que esses residentes obtivessem hipotecas acessíveis foi um complemento natural.

Empréstimos unifamiliares para casas pré-fabricadas

Nosso programa de concessão de empréstimos unifamiliares para casas pré-fabricadas, conhecido como Welcome Home Loans, e suas diretrizes de subscrição foram desenvolvidos para refletir nosso perfil de mutuário. Acreditamos que morar em uma casa pré-fabricada não significa que um mutuário não seja digno de crédito ou merecedor da casa própria. Isso significa que, como credor, precisamos ser flexíveis. Revisamos nossas diretrizes periodicamente para mudanças nas necessidades do mutuário ou mudanças econômicas.

Estrutura do programa

Não usamos subscrição automatizada como a maioria dos credores, pois ela não reflete com precisão as características financeiras de nossos mutuários. Quando um mutuário não tem uma pontuação de crédito, usamos crédito alternativo para mostrar um histórico de pagamentos em dia. Os empréstimos para casa de boas-vindas são auto-segurados. Não obtemos seguro hipotecário privado para nossos mutuários e exigimos apenas 5% do preço de compra como entrada. Os mutuários são incentivados a buscar créditos do vendedor para ajudar com o pagamento inicial e os custos de fechamento. Os mutuários são obrigados a mostrar pelo menos 2% do preço de compra para o adiantamento e dois meses de reservas de caixa das despesas de moradia para todas as transações de compra. Os recursos adicionais do programa Welcome Home Loan incluem:

Adiantamento e assistência técnica

A assistência para o pagamento inicial é crucial para nossa missão de ajudar os mutuários com baixa renda a possuir moradias seguras e acessíveis. Atualmente, oferecemos assistência de entrada de 0%, o que permite que os mutuários mantenham mais de seus fundos em reservas e contribua para seu sucesso financeiro. Além disso, ao disponibilizar nosso Programa de Assistência ao Funcionário para nossos mutuários, aqueles que enfrentam desafios da vida têm recursos para mantê-los proprietários bem-sucedidos.

Inspeção domiciliar necessária

Casas com mais de 25 anos podem exigir reparos que estão além dos recursos financeiros do mutuário. Adaptamos nosso processo de empréstimo para exigir inspeções residenciais. Ao combinar isso com assistência adicional de adiantamento, pudemos ajudar com reparos caros, como telhados, janelas, pisos e sistemas mecânicos para garantir que nossos mutuários entrem em uma casa segura e estável.

O estigma associado às moradias pré-fabricadas perpetuou o mito de que os empréstimos imobiliários pré-fabricados têm taxas de inadimplência mais altas, levam a mais execuções hipotecárias e perdas e não são um bom risco de crédito. No entanto, nossos dados apóiam nossa crença de que pessoas com baixa renda podem ser bons mutuários. Desde o fechamento de nosso primeiro empréstimo em janeiro de 2003 até junho de 2023, o Fundo de Empréstimo Comunitário emprestou mais de US$ 94 milhões a mais de 1.600 mutuários. Esse número se divide em US$ 68.608.462 para 1.358 mutuários em ROCs e 288 empréstimos, totalizando US$ 25.910.2258 para mutuários com casas em suas próprias terras. As perdas acumuladas na carteira de empréstimos imobiliários pré-fabricados em ROCs são de 3,31% com base no valor em dólares dos empréstimos e 6,11% do número de empréstimos originados desde o início. As perdas totais para o portfólio de casas em ROCs e casas em terrenos são de 2,50%. Desde o início do programa, para casas em ROCS, cobramos 21 empréstimos, processamos 20 escrituras em vez de execução hipotecária e executamos 42 casas. Os residentes de casas pré-fabricadas enfrentam os mesmos desafios que qualquer proprietário de imóvel.

A capacidade de pagamento é afetada por morte, divórcio, doença, perda de emprego e interrupções econômicas. Baixa renda não significa que um mutuário esteja predisposto à inadimplência. Executamos empréstimos com baixos índices de dívida em relação à renda e reservas significativas. A soma do caráter de um mutuário pode ser uma medida maior do que sua capacidade de pagar uma dívida. Mesmo durante a pandemia do COVID-19, nossos mutuários demonstraram resiliência. Muitas pessoas enfrentaram não apenas licenças de emprego, mas também riscos à saúde à medida que o vírus se espalhava pela população. O Fundo de Empréstimo Comunitário e seu sub-servicer trabalharam diligentemente com os mutuários para disponibilizar recursos como adiamentos e modificações para os mutuários em dificuldades. Oferecemos mensagens de declaração, correspondências frequentes de recursos e telefonemas consistentes.

Conclusão

Os dados mostram que os compradores de casas pré-fabricadas são excelentes mutuários que desejam apenas um tipo de moradia que se adapte ao seu estilo de vida e os coloque no caminho da construção de riqueza. Os ativos (casas) se valorizam como qualquer outra propriedade. Nossos mutuários se orgulham de suas casas. Disseram-nos que o fechamento de um empréstimo é um dos melhores momentos de suas vidas ou fizemos mudanças impactantes ajudando o comprador de casa pela primeira vez. Muitos percebem uma casa pré-fabricada como um trampolim para a construção de riqueza. Alguns estão felizes por ter um lugar onde podem servir o jantar de feriado para amigos e familiares.

Kathy Paradis é vice-presidente de empréstimos residenciais e conformidade do Community Loan Fund.